Проценты снизились – меняем банк.

Что делать, если вы взяли ипотечный кредит несколько лет назад и теперь невольно переплачиваете, поскольку в других банках процентные ставки стали намного ниже? Можно взять ещё один кредит на более выгодных условиях в другом банке и за счет него погасить предыдущий - это называется рефинансированием. Но здесь заемщику придется быть очень осторожным и буквально балансировать между двумя банками, как между Сциллой и Харибдой.

В первую очередь, рефинансирование (или перекредитование) дает заемщику реальную возможность снизить свои затраты по выплате процентов. Ведь если еще пару лет назад средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 15%, то теперь она составляет 11-12% годовых.

Теоретически процедура рефинансирования происходит следующим образом: вы берете новый кредит на более выгодных условиях, за счет него гасите старый кредит и дальше платите по новому кредиту. Но тут возникает вопрос: а как же быть с залогом? Ведь ваша недвижимость уже заложена первому банку, где вы изначально взяли кредит. Банки, которые специально разрабатывают программы рефинансирования, в таком случае просто дают деньги и берут с Вас обязательство заложить квартиру (или другую недвижимость) тогда, когда расплатитесь со «своим» банком-кредитором. Однако пока недвижимость не заложена новому банку-кредитору и у него нет обеспечения кредита, он компенсирует риск более высокой процентной ставкой.

Сейчас многие банки, желая переманить заемщиков у конкурентов, запускают программы рефинансирования, предлагая клиентам довольно выгодные условия. Но прежде чем прибегнуть к такому способу, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, поскольку рефинансирование неизбежно повлечёт за собой дополнительные расходы. К ним можно отнести: комиссию за рассмотрение кредитной заявки, комиссию за выдачу кредита, предварительную оценку недвижимости, необходимую для оформления залога, а также комиссию за снятие залога и переоформление залога в пользу нового банка.

Как правило, за выдачу кредита банки берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита. Оценка квартиры стоит около 4 тысяч рублей, а комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки - примерно 1000 - 1200 рублей. Но основные затраты заемщик понесет, переоформляя залог - они могут составить от $1000 до $2000. Поэтому перед тем, как обращаться в банк за новым кредитом, нужно быть уверенным, что именно в вашей конкретной ситуации «игра стоит свеч». По мнению экспертов, прибегать к перекредитованию следует лишь в случае, когда разница в процентных ставках составляет не менее 3% годовых.

Прежде всего, необходимо определиться: что именно вы хотите изменить, проведя рефинансирование: поменять валюту кредита, снизить процент, изменить срок кредита или снизить выплаты по кредиту. И уже, исходя из этого, выбирать оптимальную программу рефинансирования.

Если вы хотите снизить процентную ставку по кредиту (как правило, это основная причина, по которой прибегают к рефинансированию), стоит сначала обратиться в «свой» банк - где вы изначально взяли кредит. Даже если изменение ставки не предусмотрено вашим договором, многие банки сейчас готовы пойти навстречу клиенту, чтобы не потерять его.

Если ваш банк всё же откажет в изменении ставки, тогда стоит попытать счастья в другом. Предварительно в «своем» банке вам нужно заручиться согласием на досрочное погашение кредита (в некоторых банка за это взимается комиссия).
При этом надо иметь в виду, что в новом банке вам заново придется проходить все этапы - в частности, представить документы, подтверждающие вашу платежеспособность. И тот факт, что какой-то другой банк уже предоставил вам кредит, для нового банка не будет ничего значить. Ваша кредитная история для нового банка - тоже не показатель. Заново проверяется и недвижимость, являющаяся предметом залога.

Если новый банк соглашается выдать вам кредит, то с соответствующими документами, которые вы там получите, стоит обратиться в свой старый банк и ещё раз поставить вопрос о снижении процентной ставки. И тут велик шанс, что ваш банк, не согласившийся пойти на уступки прежде, понизит ставку, поскольку тут вы предоставите ему свидетельства серьезности своих намерений. В случае отказа старого банка терять вам нечего - вы спокойно проведете процедуру рефинансирования. А в случае согласия понизить ставку вы избежите лишних затрат - в частности, связанных с переоформлением залога.

Вообще, чем ниже сумма задолженности, которую вы решили перекредитовать, тем больше должны отличаться кредитные ставки старого и нового банка. Например, в 2004 году вы оформили ипотечный кредит на сумму $45 тыс. сроком на 10 лет под 15% годовых. Сейчас (то есть по прошествии 3 лет) ваш долг по ипотечному кредиту составит 37624: всего будет выплачено по кредиту 26 136, из них по телу кредита будет выплачено - 7 376, а по процентам - 18 759. Выгодно ли ее рефинансировать под 13% годовых? За оставшиеся семь лет на обслуживание кредита по новой ставке придется израсходовать $ 57494. Теперь приплюсуйте к этой сумме издержки на рефинансирование - порядка $ 2000 - $ 3000. А если вы останетесь в старом банке, то потратите на обслуживание кредита $ 60985. То есть, в лучшем случае вы выигрываете $ 1000 долларов, но потратите время и нервы, заново собирая необходимые для получения нового кредита документы.

Источник: www.realtydaily.ru